"공동주택 공시가격 18.61%…역대 최대 하락"
- “국민 보유부담 완화” 윤석열 대통령 대선공약 이행 -
- 2023년 보유세 부담은 2020년 수준보다 완화 전망 -

입력날짜 : 2023. 03.22

올해 공동주택 공시가격(안)의 전년대비 변동률은 18.61%로, 지난해 공시가격이 17.20% 상승한 것을 고려하면, 올해 공시가격은 사실상 2021년 수준으로 돌아갔다.

국토교통부는 ｢부동산공시법｣(제18조)에 따라 2023년 1월1일기준 공동주택 공시가격(안)에 대해 소유자 등을 대상으로 3월 23일부터4월 11일까지 열람 및 의견청취를 진행한다고 밝혔다.

이번에 발표된 2023년 공동주택 공시가격(안)은 한국부동산원이 2022년말 기준으로 산정한 시세에 '23년 현실화율(평균 69.0%)을 적용한 결과이다.

그간 과열되었던 시장이 작년 한 해 동안 금리인상, 정부의 시장안정노력 등 영향으로 부동산가격 자체가 전반적으로 하락했고 이에 더해 작년 11월 발표한 ｢공시가격 현실화 수정계획｣에 따라 '23년 현실화율을 2020년 수준으로 낮춘(공동주택 71.5% → 69.0%)것도 추가 하락 요인으로 작용했다.

공시가격 인하와 함께 지난해 부동산 세제 정상화 등의 조치로 인해 금년도 보유세 부담이 대폭 감소해 『'20년 수준으로 보유부담 완화』라는 윤석열 대통령이 대선과정에서 제시한 국민과의 약속을 이행하게 되었다.

윤 대통령은 지난 2년 동안('21~'22) 집값 급등과 맞물린 ｢현실화 계획｣으로 국민 보유부담이 가중됨에 따라, 대선공약으로 종부세 개편 등 부동산 세제 정상화를 제시한 바 있으며 지난해 공정시장가액비율을 인하(재산세 60→45%, 종부세 95→60%)하고, 종부세법 개정을 통해 금년분부터 공제금액을 인상(6억원→9억원, 1세대 1주택자는 11→12억원)해 보유세 부담을 대폭 완화했다.

또한 공시가격 하락으로 국민들의 건강보험료(지역가입자), 국민주택채권 매입 등의 부담도 크게 줄어들게 된다.

한편, 공시가격 하락으로 국민이 받을 수 있는 혜택은 늘어난다.

공시가격은 기초생활보장제도, 국가장학금, 장려금(근로, 자녀) 등 각종 복지제도에서 재산수준을 평가*하는 기초자료로 활용된다.

즉, 보유 중인 부동산의 공시가격이 하락해 재산가액이 낮아지면 이를 활용하는 각종 복지제도의 수혜대상 기준을 충족하기 쉬워진다.

이에 따라 지난 2년간 공시가격 상승으로 인해 수혜대상에서 탈락한 국민이 대상으로 포함되거나, 기존 수혜자들이 누리는 혜택도 보다 커질 수 있다.

2023년 공시가격(안)은 2022년 대비 전국 평균 18.61% 하락했다.

이는 2005년 공동주택 공시가격 조사·산정 제도를 도입한 이후 가장 큰 하락으로, '14년부터 이어져오던 공시가격 상승세가 10년 만에하락세로 전환된 것이다.

또한 역대 공시가격이 2차례 하락했던 시기('09년 △4.6%, '13년 △4.1%)에 비해서도 약 14%p가 더 하락한 수치이다.

지역별로는 올해 모든 시·도의 공시가격이 하락한 가운데, 세종(-30.68%), 인천(-24.04%), 경기(-22.25%), 대구(-22.06%) 순으로 하락률이 크게 나타났으며 전년도 변동률과 비교하면 '22년 공시가격 상승률이 컸던 인천(+29.32%→-24.04%), 경기(+23.17%→-22.25%)에서 올해 하락폭이 크게 나타났다.

올해공시가격의 중위값은 1.69억원으로 지난해 1.92억원보다 2천3백만원 떨어졌으며, 지역별로는 서울 3.64억원, 세종 2.71억원, 경기 2.21억원 순으로 나타났다.

올해 국민들의 보유세(재산세+종부세) 부담은 공동주택 공시가격 하락, 2022년 종부세 세제개편, 2023년 재산세 공정시장가액비율 인하 등 부동산 세제 정상화 효과로 대폭 줄어들 것으로 전망된다.

올해 재산세와 종부세 공정시장가액비율이 2022년과 동일하다고 가정해 시뮬레이션 해본 결과 올해 보유세 부담은 2022년 대비 크게 줄어들고, '20년 수준보다 줄어들 것으로 예상된다.

다만, 개별적인 세부담 수준은 공정시장가액비율, 공제금액, 세율 등에 따라 결정되며, 올해 적용되는 공정시장가액비율은 이번에 공개된 공시가격을 토대로 재산세는 4월, 종부세는 상반기에 발표될 예정이다.

한편, 재산세는 공시가격 하락으로 특례세율 적용 대상인 공시가격 9억원 이하 공동주택이 전년 대비 65만호가 증가한 1,443만호(공동주택의 97.1%)로 나타나는 등 신규 특례세율 적용세대가 크게 늘어날 전망이며 지난해 특례세율 적용세대도 공시가격 하락에 따라 더 낮은 세율구간으로 이동함에 따라 감세혜택은 커질 것으로 보인다.

지역가입자의 건보료는 소득·재산(세대합산)에 따른 등급별 점수에 점수 당 금액(208.4원/점, '23년)을 곱하여 산정되어, 이번 공시가격 하락으로 재산가액 하락에 따라 건보료 부담이 완화될 전망이다.

2022년 12월 지역가입자의 소득·재산을 기준으로 분석한 결과, 공시가격 하락으로 지역가입자의 건보료가 세대당 전년동월 대비 월평균 3,839원(지역가입자 평균납부액의 △3.9%) 감소하는 효과가 있을 것으로 보인다.

공시가격 하락으로 매매, 상속, 담보대출 등 부동산 거래를 등기할 때 발생하는 국민주택채권 매입부담도 한 해 동안 1천억원 가량 줄어든다.

예를 들어 서울에 소재한 2022년 공시가격 7억원(3.1% 적용)의 공동주택이 2023년에 5.79억원(2.6% 적용)으로 낮아진다면 채권매입액은 2,170만원에서 1,505만원으로 665만원 감소하고, 이를 할인해 매도할 경우 실제 국민부담금은 85만원 감소하게 된다.

공시가격 하락으로 국가장학금, 기초생활보장제도, 장려금(근로, 자녀) 등에서 활용하는 소득환산액 등이 감소함에 따라 복지 혜택도 늘어날 전망이다.

기초생활보장제도에서는 가구별 소득인정액(소득평가액재산의 소득환산액)이 기준 중위소득의 일정 비율 이하일 경우 수급자로 선정하고 있다.

따라서, 기초생활보장급여 신청가구(또는 기존 수급가구)가 소유하는 주택의 공시가격이 하락하면 소득인정액이 줄어드는 효과가 발생하며 가구의 소득, 재산상황에 따라 수급 탈락했던 가구가 수급자로 선정되거나, 기존 수급가구의 급여액이 늘어날 수 있다.

공시가격 하락으로 학생·학부모의 소득·재산 등에 따라 대학등록금을 차등 지원하는 국가장학금의 수혜대상도 확대될 전망이다.

국가장학금 유형은 근로소득 등 소득과 일반재산, 금융재산 등을 월 소득으로 환산한 금액이 중위소득 200% 이하인 가구에 지원된다.

따라서 공동주택을 보유하고 월 소득환산액이 중위소득 200% 이상으로 2023년 국가장학금을 받지 못하던 가구 중 일부는 이번에 공시가격이 하락함에 따라 2024년 국가장학금 혜택을 받을 수 있을 것으로 기대된다.

공동주택 공시가격 하락으로 내년 근로장려금, 자녀장려금 수급대상 가구는 올해보다 약 32만 가구 증가할 전망이다.

한편, 2023년 공시가격이 복지혜택에 적용되는 시점은 제도별로 상이하며, 2023년 말부터 2024년 상반기에 적용 예정이다.

2023년 공동주택 공시가격(안)은 4월 11일까지 소유자 등의 의견을 제출받아 반영 여부를 검토하고, ｢부동산 공시법｣에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐, 4월 28일 결정·공시할 예정이다.

공시가격(안)은 ｢부동산공시가격알리미｣ 누리집에서 3월 23일 0시부터, 해당 공동주택이 소재한 시·군·구청 민원실에서 3월 23일부터 4월 11일까지 열람할 수 있다.

의견이 있는 경우 4월 11일까지 의견서를 ｢부동산 공시가격 알리미｣ 누리집을 통해 온라인으로 제출하거나, 관할 시･군･구청(민원실) 또는 한국부동산원(각 지사)에 우편·팩스 또는 방문 제출*할 수 있다.

오는 4월28일 공동주택 공시가격을 결정‧공시할 때에는 공시가격 산정근거인 주택 특성, 거래사례 및 종합적인 산정의견이 포함된 산정기초자료도 함께 공개할 예정이다.

결정·공시 이후에는 4월 28일부터 5월 29일까지 한 달 간 이의신청 접수를 받고, 신청된 건에 대한 재조사 및 검토과정을 거쳐 6월 말 조정·공시할 예정이다.

어순선 기자